国税2009年31号文(国税2009年31号文件下载)

本文目录一览：

• 1、房地产企业土地增值税企业所得税
• 2、为什么2009第31号文件要把营销设施建造费列入开发间接费用
• 3、房地产企业预售收入预缴企业所得税可以扣除期间费用和税金吗?求法规...
• 4、预提出包工程费如何处理
• 5、房地产年末未完工,工程发票未开,但已有业务收入,如何结转开发成本_百度...
• 6、回迁房项目的会计核算和税务处理有哪些不同

房地产企业土地增值税企业所得税

房地产企业需要缴纳的税种主要包括企业所得税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税以及城市维护建设税等。企业所得税 企业所得税是对企业所得利润征收的税种。房地产企业需要按照税法规定，对其年度应纳税所得额进行计算，并据此缴纳企业所得税。

土地增值税的税率因地而异，不同区域和不同用途的土地增值税税率也不同。土地增值税是由承担土地交易责任的单位向税务机关申报缴纳。企业所得税是指企业为其生产经营活动而实现的所得（包括境内所得和境外所得）所应缴纳的税金。

企业以其持有的房地产对外投资入股，投资方主要涉及的税种包括印花税、增值税及城建税附加、土地增值税、企业所得税四种。《公司法》第二十八条规定，股东以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产，为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。

由于税制结构设计的区别，企业所得税属于法人税制，由房地产企业以每一个纳税年度所归集的收入、成本和费用为基础进行汇算清缴；而土地增值税则以每个独立的房地产项目为基础整体归集与此相关的收入、成本和开发费用进行税收清算，清算前以预缴为主。

为什么2009第31号文件要把营销设施建造费列入开发间接费用

1、指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

2、根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。

3、房地产开发企业样板间装修费用属于项目营销设施建造费，应当计入开发间接费用。

4、具体来说，它涵盖了行政管理费、工程管理费、周转房摊销（包括租赁费用）、项目营销设施的建造成本（需遵循税务规定），以及资本化借款费用的处理等。

5、开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

6、开发间接费用包括行政管理费用、工程管理费、周转房摊销费用、项目营销设施建造费等。 行政管理费用。

房地产企业预售收入预缴企业所得税可以扣除期间费用和税金吗?求法规...

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额计入当期应该纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可以扣除当期发生的期间费用、税费、土地增值税等。

根据上述规定，房地产开发企业在开发产品完工前预缴企业所得税时，可以减除企业实际发生的期间费用。

税法规定，房地产开发企业在预缴企业所得税时，根据预计计税毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。计算公式为：本期应纳税所得额=本期开发产品预售收入×预计利润率-期间费用-营业税金及附加 因此，可以扣除预缴的土地增值税和营业税及附加。

预提出包工程费如何处理

1、预提时：借为管理费用（或其它费用，损益类），贷为预提费用。付款时：借为预提费用，贷为银行存款。新准则指南规定：企业借入的各种短期借款，借记“银行存款”科目，贷记本科目；归还借款做相反的会计分录。

2、工程施工”等科目；并转销全部已提摊销额，借记“周转材料——摊销”科目，贷记“周转材料——在用”科目。

3、预提费用是先计入费用，然后再支付。属于负债类账户。资产类账户正常情况下是借方余额，负债类账户是贷方余额。因此，当预提费用这个负债类账户出现借方余额时，理所当然地应该转入待摊费用里。

4、预提费用是否可以随意预提？——不可以。这是要按照权责发生制来对未来的支出进行合理的配比确认的。新的会计准则已经废止了“预提费用”科目。上月预提的费用本月能否冲回？——如果预计的费用有误，可以冲回调整。

房地产年末未完工,工程发票未开,但已有业务收入,如何结转开发成本_百度...

1、国税发【2009】31号文规定：“对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

2、在没有收到发票时，预付账款是不能结转成本的，可以按照工程进度（或合同约定）预提开发成本。预付账款是指企业按照购货合同规定预付给供应单位的款项。预付账款按实际付出的金额入账，如预付的材料、商品采购货款、必须预先发放的在以后收回的农副产品预购定金等。

3、房地产开发项目未完工是不做结转的。“开发成本”与发生的“间接开发费用”科目余额通过资产负债表的“存货”科目反映。因为在工程完工验收以前，投入成本视同生产制造型企业的半成品。完工后，开发成本随匹配的销售收入，转入销售成本，那时才在利润表中反映。

4、可以根据签订合同的未付款情况再结合实际情况，合理的预估开发成本，销售时先以此结转成本，结算时再进行调整。

5、待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。

回迁房项目的会计核算和税务处理有哪些不同

1、税务和会计上的差异主要分为 税务和会计上的差异主要： 税务在税法的框架中执行操作，会计在会计法框架中执行操作。 税务主要经办与纳税相关的事宜，会计主要经办与理财相关的事宜。 税务的执行结果是向国家法定义务负责，会计执行结果是向报表信息使用人负责。

2、差异一：汇（清）算时间不同房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。

3、由于会计制度与税法在资产、负债、收益、费用或损失的确认和计量原则不同，从而导致按照会计制度计算的税前利润与按照税法规定计算的应纳税所得额之间差异，即永久性差异和暂时性差异。 永久性差异在本期发生，不会在以后各期转回，永久性差异与会计利润之和乘以适用税率计算的应交所得税作为当期所得税费用。

4、*** 返还回迁户的回购房补助款如何进行会计和税务处理 贵公司该专案系 *** 主导拆迁，返还一笔款项用于建设回迁房，本质就是由 *** 出资购买贵公司建造的回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。